Dal Notiziario fiscale dell`Agenzia delle Entrate

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I casi dell'acquisto e della successione mortis causa

Immobili all'estero, quali obblighi tributari
Per i fabbricati non locati né tassati nel Paese di ubicazione, non va dichiarato alcun reddito
Gli adempimenti fiscali derivanti dal possesso di immobili ubicati al di fuori del territorio nazionale da parte di soggetti residenti in Italia variano in funzione di diversi parametri, quali il titolo per effetto del quale il contribuente è entrato in possesso del bene, l'uso che dell'immobile viene fatto o ancora l'eventuale presenza di accordi bilaterali stipulati con il Paese di ubicazione del bene al fine di evitare le doppie imposizioni.
Si illustrano di seguito gli obblighi di natura tributaria connessi a due fra le più comuni fattispecie che determinano la disponibilità di immobili situati all'estero, ovvero l'acquisto e la successione mortis causa.

Acquisto
Nel caso di acquisto di un immobile da parte di un soggetto residente nel territorio dello Stato, il primo problema da porsi è quello dell'eventuale obbligo di dichiarazione delle somme trasferite dall'Italia all'estero nel periodo d'imposta in cui è avvenuto l'acquisto.

La disciplina attualmente in vigore in tema di "monitoraggio fiscale", contenuta nel decreto legge n. 167 del 1990, prevede l'obbligo di indicare nel quadro RW, sezione I, della dichiarazione dei redditi i trasferimenti da e verso l'estero di denaro, effettuati da persone fisiche, enti non commerciali, società semplici ed equiparate residenti in Italia, per un importo complessivo annuale superiore a 12.500 €, senza l'intervento di intermediari residenti nel territorio nazionale. Deve trattarsi, inoltre, di trasferimenti che non derivano da investimenti all'estero preesistenti, né da attività estere di natura finanziaria.

L'obbligo di dichiarazione delle somme trasferite all'estero, ovvero di compilazione del quadro RW, sezione I, del modello Unico, scatta, pertanto, solo qualora:

Ai fini della tassazione del reddito relativo agli immobili ubicati all'estero, occorre distinguere il caso in cui l'immobile è detenuto nell'esercizio di un'attività commerciale dal caso opposto.

Immobili relativi a imprese commerciali
Nel caso di immobili detenuti nell'esercizio di attività commerciali, i costi e i ricavi connessi all'immobile, in base a quanto disposto dall'articolo 90 del Tuir, concorrono a formare il reddito d'impresa imponibile. Se, però, l'immobile non è un bene strumentale per l'impresa, né un bene alla cui produzione e scambio è diretta l'attività della stessa, esso viene tassato in base alle regole contenute nell'articolo 70, comma 2, del Tuir, che disciplinano i redditi fondiari relativi ai terreni e fabbricati situati all'estero.

Altri immobili
Nel diverso caso in cui gli immobili non siano detenuti nell'esercizio di attività commerciali, gli obblighi variano a seconda che l'immobile:

Relativamente agli immobili non produttivi di reddito, intendendo per tali quelli non concessi in locazione, né sottoposti a tassazione nel Paese di ubicazione, non deve essere dichiarato alcun reddito.

Quanto agli immobili produttivi di reddito, la tassazione avviene seguendo le indicazioni contenute nel citato articolo 70, comma 2, del Tuir, e l'importo da assoggettare a imposizione si qualifica come reddito diverso, a norma dell'articolo 67, comma 1, lettera f), del Tuir.
In particolare, occorrerà distinguere le seguenti ipotesi:

La disciplina esistente in tema di monitoraggio fiscale, inoltre, facente capo al citato decreto legge n. 167/1990, prevede l'obbligo di dichiarare nel quadro RW, sezione II, del modello Unico, le consistenze degli investimenti all'estero da cui si ritraggono redditi imponibili in Italia, se effettuati da persone fisiche, enti non commerciali e società semplici e assimilate residenti.
Ne deriva che tali soggetti, se in possesso di immobili all'estero produttivi di reddito, devono indicare il valore degli stessi nel quadro RW, sezione II, della dichiarazione dei redditi.

Successione mortis causa
Come noto, la legge n. 383 del 18 ottobre 2001, all'articolo 13 e seguenti, ha soppresso, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge in parola, ovvero dal 25 ottobre 2001, l'imposta sulle successioni; ne deriva che, sui beni caduti in successione, a partire dalle successioni aperte alla citata data del 25 ottobre 2001, tale imposta non è più dovuta e ciò indipendentemente dal valore dei beni trasferiti e/o dal grado di parentela esistente tra defunto e beneficiario.

Tuttavia, per i beni immobili e i diritti reali immobiliari compresi nell'asse ereditario sono dovute le imposte ipotecaria e catastale. L'obbligazione in parola nasce dal fatto che, a seguito del trasferimento di immobili o di diritti reali immobiliari a favore degli eredi del defunto, si rendono necessarie - di regola - le formalità di trascrizione sui registri immobiliari e di voltura catastale, presupposti impositivi rispettivamente dell'imposta ipotecaria e catastale.

Le formalità in parola, però, non possono riferirsi agli immobili ubicati al di fuori del territorio dello Stato, i quali, come noto, non risultano presenti né nei registri immobiliari, né nel catasto dello Stato italiano; ne deriva che per gli immobili situati all'estero e acquisiti in successione si verifica una fattispecie di esclusione del presupposto impositivo delle imposte ipotecarie e catastali, con il conseguente venir meno dell'obbligo di presentazione della dichiarazione di successione.

Ai fini degli obblighi imposti dalla disciplina sul monitoraggio fiscale, nonché ai fini della tassazione dei redditi derivanti dalla disponibilità dell'immobile ricevuto per successione, valgono le stesse considerazioni espresse nel caso dell'acquisto.
Manuela Norcia ( Agencia Entrate )